काउंसिल हाउसिंग बूम बर्नहैम के दृष्टिकोण का केंद्र है। क्या इसे करना संभव है?

लाल ईंट की छत के सामने के बगीचे से, जहां वह लगभग तीन दशकों से रह रही है, 50 वर्षीय कोरल मैककेन उस चमकदार नए काउंसिल हाउस की ओर इशारा करती हैं, जिसमें वह पांच साल पहले रहने वाली थीं।

यह भारी धातु की बाड़ के पीछे स्थित है, जो निर्माण कार्य और एक खाली निर्माण वाहन से घिरा हुआ है। उन्हें उम्मीद नहीं है कि यह अगले साल तक तैयार हो जायेगा।

यह कोलीहर्स्ट गांव है, जहां बेज रंग की ईंटों से बने सीढ़ीदार मकानों की कतारें मैनचेस्टर विक्टोरिया नॉर्थ का पहला तत्व हैं, जो सरकार की नए शहरों की सूची में 15,000 घरों का अतिरिक्त स्थान है।

एंडी बर्नहैम के पूर्व पिछवाड़े में यह परियोजना दर्शाती है कि क्यों कथित प्रधान मंत्री आवासीय विकास स्थलों की परिषदों और सुविधाओं, परिवहन और आवास के लिए मास्टर प्लानिंग पर नियंत्रण वापस करना चाहते हैं।

सोमवार को एक भाषण में कीर स्टार्मर के उत्तराधिकारी के रूप में वह क्या करेंगे, इसके बारे में अपने दृष्टिकोण को रेखांकित करते हुए, बर्नहैम ने कहा कि वह “युद्ध के बाद की अवधि के बाद से सबसे बड़े परिषद आवास कार्यक्रम को नियंत्रित करने” के लिए अपनी निगरानी में एक श्रम प्रशासन चाहते थे।

कार्य बहुत बड़ा है. बर्नहैम ने 1980 के दशक से लगभग 1.5 मिलियन काउंसिल घरों के नुकसान को देश भर में सामाजिक आवास प्रतीक्षा सूची में परिवारों की संख्या के समान स्तर तक बढ़ने से जोड़ा है, जिनमें से कई एक दशक या उससे अधिक समय तक प्रतीक्षा कर रहे हैं। ऐसे हजारों कम आय वाले परिवार भी हैं जिन्हें किफायती संपत्तियों की विस्तृत श्रृंखला से लाभ होगा।

साथ ही, इंग्लैंड में प्रति वर्ष 300,000 नए घर बनाने और इस संसद के अंत तक अतिरिक्त 15 लाख घर बनाने का सरकार का लक्ष्य पहले ही पटरी से उतर चुका है।

एस्टेट एजेंसी सेविल्स के आंकड़े बताते हैं कि लक्ष्य का आधा से कुछ अधिक – 840,000 घर – 2029 के मध्य तक बनने की उम्मीद है, लेबर पार्टी के सत्ता में आने के बाद से दो साल के लगभग ठहराव के बाद। धीमी निर्माण गतिविधि 2027 तक जारी रहने का अनुमान है।

हालाँकि, बर्नहैम ग्रेटर मैनचेस्टर के मेयर के रूप में अपने समय से ही स्थानीय नेताओं के लिए उपलब्ध सीमित शक्तियों को प्रत्यक्ष रूप से जानता है। अपने स्वयं के स्वीकारोक्ति के अनुसार, प्रत्यायोजित शक्तियों और अतिरिक्त धन के बिना, उनके पास किफायती आवास की आपूर्ति बढ़ाने या सामाजिक आवास के लिए प्रतीक्षा सूची को कम करने की कोई क्षमता नहीं थी।

उन्होंने निजी डेवलपर्स को ऋण की पेशकश करके और योजना संबंधी बाधाओं को दूर करने में मदद करके हजारों घर बनाने के लिए प्रोत्साहित किया, लेकिन पाया कि कुछ संपत्तियों को सामाजिक किराए के रूप में सस्ती या यहां तक ​​कि दुर्लभ के रूप में वर्णित किया जा सकता है।

उनकी योजना महान युद्धोत्तर परिषद आवास कार्यक्रम की भावना को पुनर्जीवित करना है जो पहली बहुमत वाली लेबर सरकार द्वारा टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट 1947 पारित करने के बाद उत्पन्न हुई थी। आवास निर्माण में तेजी से वृद्धि हुई, और 1950 के दशक तक यह प्रति वर्ष 300,000 अंक से ऊपर हो गया, जिसमें आधे से अधिक का निर्माण स्थानीय अधिकारियों द्वारा किया गया था।

1970 के दशक के मध्य तक यह इस उच्च स्तर पर बना रहा, लेकिन मार्गरेट थैचर के 1980 के हाउसिंग एक्ट के बाद किरायेदारों को खरीदने का अधिकार मिलने के बाद, स्थानीय प्राधिकरण की इमारत तेजी से गिर गई। राजनीति को उन संपत्तियों से भी नुकसान हुआ है, जिन्होंने उच्च अपराध दर के लिए प्रतिष्ठा विकसित की है, साथ ही घटिया निर्माण कार्य से जुड़े घोटालों के कारण भी राजनीति को नुकसान हुआ है।

कोलीहर्स्ट गांव में, 1970 के दशक के खराब गुणवत्ता वाले माने जाने वाले मकान, जिन्होंने स्वयं 1950 के दशक की संपत्ति की जगह ले ली थी, को आधुनिक सीढ़ीदार मकानों के लिए रास्ता बनाने के लिए ध्वस्त किया जा रहा है।

मैककाउन के 45 वर्षीय पति डेरेन मैककाउन कहते हैं, “हम सब पहले इसके पक्ष में थे।” हालांकि, जब कोविड, व्यापार शुल्क और ईरान के साथ युद्ध के कारण देरी हुई, तो दंपति आगे बढ़ना चाहते थे।

उन्होंने निष्कर्ष निकाला कि मैनचेस्टर सिटी काउंसिल और हांगकांग स्थित डेवलपर फार ईस्ट कंसोर्टियम (एफईसी) के बीच साझेदारी परियोजना एक प्रकार के दो-स्तरीय पुनर्जनन का प्रतिनिधित्व करती है जिसमें सामाजिक आवास पर निर्भर रहने वालों के साथ अलग व्यवहार किया जाता है।

डैरेन मैककेन कहते हैं, “मेरी मुख्य चिंताओं में से एक यह है कि निजी किरायेदारों को ऊपर की मंजिल पर शौचालय मिलता है और हमारे पास यह अधिकार नहीं है।” “हमारा शौचालय नीचे रसोई में होगा, लेकिन वे कहते हैं कि वे इसे स्थानांतरित नहीं कर सकते। [private renters] हमारे पास टाइल है, हमारे पास लिनोलियम है।”

अपने असामान्य आयताकार आकार और ऊर्ध्वाधर खिड़कियों वाले तीन मंजिला बेज ईंट टाउनहाउस को पारिवारिक घरों के बजाय छात्र आवास के लिए गलत माना जा सकता है।

और फिर कीमत है. कुछ £425,000 तक में बेच रहे हैं, जो मैनचेस्टर में औसत अर्ध-पृथक घर से लगभग £100,000 अधिक है और कोलीहर्स्ट में अन्य संपत्तियों की तुलना में काफी अधिक महंगा है।

मैनचेस्टर विश्वविद्यालय में वित्तीय नवाचार की प्रोफेसर जूली फ्राउड ने कहा कि निजी क्षेत्र के डेवलपर्स परिषदों के लिए कई बाधाएं पेश कर रहे हैं। कीमतों को बनाए रखने के लिए उन्हें घरों में ड्रिप फ़ीड की आवश्यकता थी, और फंडिंग मॉडल सामाजिक किराए के लिए उपलब्ध घरों की संख्या को सीमित करने के लिए डिज़ाइन किए गए थे।

वह “बुनियादी” सिद्धांतों के आधार पर विकास को बढ़ावा देने वाले एक समूह का हिस्सा है जो “ग्रह के भीतर भोजन, आश्रय, स्वास्थ्य देखभाल और परिवहन जैसी रोजमर्रा की सार्वभौमिक बुनियादी चीजें” प्रदान करने पर ध्यान केंद्रित करता है।

बर्नहैम ने मेयर के लिए अपने अभियान में मौलिक अर्थशास्त्र का इस्तेमाल किया, हालांकि फ्राउड ने कहा कि उन्होंने न्यूयॉर्क में अपनाई जा रही योजनाओं का पालन नहीं किया।

जहां बर्नहैम के पास एक स्वैच्छिक मकान मालिक चार्टर था, न्यूयॉर्क शहर के मेयर ज़ोरान ममदानी ने शहरव्यापी किराए पर रोक लगा दी, जिसके बाद Google के सीईओ और अरबपति सर्गेई ब्रिन ने अपने शेयर स्थानीय रियल एस्टेट फंड में डाल दिए।

प्रधान मंत्री के रूप में, बर्नहैम डबल-डेकर आवास को खत्म करने और “सभी के लिए अच्छे घरों” के अपने वादे को पूरा करने के लिए प्रत्यक्ष परिषद नियंत्रण के पक्ष में निजी डेवलपर्स को दरकिनार करते हुए हस्तक्षेप के अधिक ममदानी-जैसे स्तर को अपना सकते थे।

यह चांसलर राचेल रीव्स और आवास सचिव स्टीव रीड द्वारा पहले से विकसित नीतियों पर आधारित होगा। जनवरी में उन्होंने £39 बिलियन, 10-वर्षीय सामाजिक और किफायती आवास कार्यक्रम की घोषणा की, जिसका लक्ष्य 300,000 घर बनाना है, जिनमें से 60% सामाजिक किराया होगा।

इन पहलों को नेशनल हाउसिंग बैंक की £2.5 बिलियन की ऋण योजना द्वारा पूरक किया गया है, एक 10-वर्षीय किराया सौदा जो सामाजिक मकान मालिकों को 2036 तक मुद्रास्फीति के आधार पर हर साल 1% से अधिक किराया बढ़ाने के लिए सीमित करता है, और खरीदने के अधिकार की नीति में बदलाव से परिषदों को परिषद घरों की बिक्री से प्राप्त धन का उपयोग करने की अधिक स्वतंत्रता मिलती है।

पिछले महीने के अंत में गार्जियन को लीक हुई योजनाओं के अनुसार, रीड एक सार्वजनिक डेवलपर बनाने की योजना भी तैयार कर रहा था जो नए घरों के लिए वित्तपोषण का विस्तार करने के लिए निजी डेवलपर्स और आवास संघों की तुलना में कम दरों पर उधार ले सकता था।

यह प्रस्तावित नए शहरों के निर्माण में तेजी लाने में मदद कर सकता है, जिसमें बेडफोर्डशायर के टेम्प्सफोर्ड गांव में एक साइट भी शामिल है, जो संभावित रूप से पूर्व हवाई क्षेत्र को 40,000 लोगों के बाजार शहर में बदल देगा। कस्बों की मूल संख्या सात थी, लेकिन परिषद द्वारा मई में परियोजना को छोड़ने के बाद एनफील्ड परियोजना का भविष्य संदेह में है।

लंदन स्कूल ऑफ इकोनॉमिक्स में आर्थिक भूगोल के प्रोफेसर हेनरी ओवरमैन ने कहा कि बर्नहैम को आसान जीत की आवश्यकता होगी जब वह एक तंग बजट से विवश होंगे और रक्षा खर्च बिल में लगभग £ 5 बिलियन का अंतर रहेगा।

ओवरमैन का मानना ​​है कि हस्तांतरण तेजी से निर्णय लेने के लिए एक बेहतर मार्ग प्रदान करता है, लेकिन उन्होंने अगले प्रधान मंत्री से केवल कुछ परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करने का आग्रह किया।

“बर्नहैम का कहना है कि वह हर जगह लोगों को अच्छे घर देकर हर जगह आर्थिक उत्पादन और जीवन स्तर को ऊपर उठाना चाहता है। लेकिन इससे उसकी ऊर्जा बर्बाद हो जाएगी और रिटर्न कम हो जाएगा। उसका पीछा किया जाना चाहिए, अन्यथा उसे कुछ हासिल नहीं होगा।”

कोलीहर्स्ट में घर तेजी से बन सकते हैं क्योंकि यह अब व्यापक विक्टोरिया नॉर्थ न्यू टाउन योजना का हिस्सा बन गया है। हालाँकि, स्थानीय प्राधिकरण नियंत्रण का इतिहास, जिसके परिणामस्वरूप विशाल और अक्सर त्रुटिपूर्ण सम्पदा का निर्माण हुआ, जिसे कुछ दशकों के बाद ध्वस्त करने की आवश्यकता होगी, ने ब्रिटिश जनता को संदेह के साथ छोड़ दिया है।

आवास और पुनर्जनन के लिए मैनचेस्टर सिटी काउंसिल के कार्यकारी सदस्य गेविन व्हाइट ने कहा कि वह कोलीहर्स्ट किरायेदारों की चिंताओं को समझते हैं लेकिन उन्होंने अप्रत्याशित अंतरराष्ट्रीय घटनाओं को देरी के लिए जिम्मेदार ठहराया।

“हम राष्ट्रीय स्तर पर निर्माण क्षेत्र पर महत्वपूर्ण प्रभाव देख रहे हैं, निर्माण उद्योग और कार्यबल के सभी हिस्सों को प्रभावित करने वाले मुद्रास्फीति के दबाव से लेकर आपूर्ति श्रृंखला के मुद्दों और ऑन-साइट उपयोगिताओं से संबंधित अप्रत्याशित देरी तक, और दुर्भाग्य से कोलीहर्स्ट और विक्टोरिया नॉर्थ कार्यक्रम भी इससे अछूते नहीं हैं।”

व्हाइट ने कहा कि परिषदों को अधिक अधिकार देने से दो-स्तरीय विकास रुक जाएगा। एक पूर्व वास्तुकार, उन्होंने कहा कि परिषद स्टाइलिश घर बनाने के अवसर का स्वागत करेगी जो न केवल अच्छी तरह से काम करेंगे बल्कि अच्छे भी दिखेंगे।

अन्य परिषदें, जिनमें से कई ने निजीकरण के 40 वर्षों के बाद अपनी आवास विशेषज्ञता खो दी है, शायद इतनी आश्वस्त न हों।

व्हाइट ने कहा कि परिषद ने डेवलपर एफईसी को चुना “क्योंकि यह हमारे मूल्यों को साझा करता था और हमारे दृष्टिकोण के साथ जुड़ने के लिए प्रतिबद्ध था।”

उन्होंने आगे कहा: “यह यूके में सबसे बड़े पुनर्जनन कार्यक्रमों में से एक है और हम इसे एक ऐसे भागीदार के बिना हासिल नहीं कर सकते जो बड़े पैमाने पर निर्माण करने और अगले दो दशकों में महत्वपूर्ण अग्रिम लागत पर और बिना किसी तत्काल लाभ के जोखिम के स्तर को स्वीकार करने को तैयार हो।”